Лола Таджибаева, АЦ «Avesta Research»

По результатам проведенного исследования АЦ «Avesta Research» и мнению большинства риэлторов города Ташкента, ноябрь не отметился активностью сделок на рынке жилой недвижимости. Как считает большинство риэлторов, с которыми удалось пообщаться специалистам АЦ «Avesta Research», такая ситуация связана прежде всего с тем, что основную долю на рынке жилой недвижимости, в частности, первичном рынке жилья, представляли инвесторы – около 60-65% покупателей новостроек, приобретавшие жилье в основном с целью увеличения стоимости вложенного капитала за счет наблюдавшегося роста цен на протяжении последних лет.

Сегодня, когда в большинстве соседних стран происходит значительный спад цен на рынке жилой недвижимости, вполне вероятно, что инвесторы на рынке Узбекистана также опасаются возможного снижения цен, и многие просто находятся в стадии ожидания прояснения ситуации на рынке. В этом кроется больше психологическая причина такого поведения, когда на фоне общего спада цен многие ожидают аналогичных тенденций и на рынке недвижимости и, соответственно, боятся осуществлять рискованные сделки.

Рынок новостроек

По исследованиям АЦ «Avesta Research», в ноябре ни одна из строительных компаний на рынке новостроек не осуществила снижение цен на строящиеся объекты, и цены сохранились на уровне предыдущего месяца. Это вполне объяснимо, так как строительные компании осуществляют около половины стоимости строящихся объектов за счет привлеченных средств, и возможное снижение цены квартир прежде всего поспособствует удорожанию стоимости привлеченных кредитов и сокращению планируемой прибыли. Мы считаем, что цены на жилье эконом-класса стоимостью в 750–800 долл. США/кв.м являются вполне реальными для рынка недвижимости Ташкента, тогда как в соседних странах они были изначально завышенными. Однако такие строительные компании, где стоимость жилья за 1 кв.м превышает 2 000 долл. США, могут иметь определенные трудности с привлечением потенциальных покупателей.

На вторичном рынке жилья также складывается ситуация ожидания. С одной стороны, как отмечают риэлторы, спрос на жилье существует и он определяется, прежде всего, потоком мигрантов из регионов Узбекистана и самими жителями столицы, с другой стороны, в связи с замедлением активности в других сегментах рынка недвижимости многие риэлторы считают, что это скажется на рынке вторичного жилья, и цены, вероятнее всего, будут падать. В ноябре, по мнению риэлторов, некоторые сделки совершались со скидкой до 20-30% от ранее объявленной стоимости.

Как отмечают специалисты АЦ «Avesta Research», рынок недвижимости в отличие от фондового рынка более инертен, и влияние внешних и внутренних факторов может проявиться через 2-3 месяца. В связи с этим отмечаемое падение спроса может стать причиной снижения цен, результаты которого можно будет наблюдать в начале следующего года. Специалисты центра считают, что коррекция цен в первую очередь будет происходить на рынке вторичного жилья, где возможное падение цен составит до 15-20% в зависимости от типа и месторасположения жилья по сравнению с началом текущего года.

Анализ цен на рынке вторичного жилья

В ноябре специалистами АЦ «Avesta Research» было проанализировано 4 426 предложений на рынке вторичного жилья, где разброс цен варьировался от 233 до 1 944 долл. США за кв.м. В проведенном анализе был осуществлен новый подход изменения цен: проведена сегментация предложений по городу в зависимости от отдаленности от центра по трем категориям: «A», «B» и «C» (напомним, что ранее анализ средних цен по городу осуществлялся по административно-территориальному признаку). Такое деление на категории позволило получить наиболее достоверную информацию относительно средних цен за квадратный метр в городе Ташкенте.

К категории «А» отнесены квартиры в домах, находящихся в центральной части города, обозначенной на карте (район Ц-1 – Ц-5, часть улиц Миробадского и Яккасарайского районов) – 5 км от центра.

К категории «В» отнесены центральные части Хамзинского, Мирабадского, Яккасарайского, Чиланзарского, Шайхантахурского, Сабир-Рахимовского, Юнусабадского и Мирзо-Улугбекского районов. К данной категории относятся квартиры, находящиеся в близком расположении от центральной части (5–10 км).

К категории «С» отнесены наиболее отдаленные части вышеназванных районов, а также Сергелийский, Учтепинский и Бектемирский районы. Расположение квартир в этих районах – наиболее отдаленное от центра города (10 км и более).

Сегментация районов г. Ташкента по категориям

В результате произведенной сегментации по трем категориям получены средние цены в городе: средняя стоимость жилой недвижимости категории «А» – 1 082 долл. США/кв.м, категории «В» – 824 долл. США/кв.м, категории «С» – 602 долл. США/кв.м.

Значения цен предложений в зависимости от категории жилья (долл. США/кв.м)

В зависимости от типа постройки (кирпич, панель, монолит), из общего падения средних цен на недвижимость больше всего цены упали на квартиры в кирпичных домах (-3%), составив 875 долл. США./кв.м. Таким образом, стоимость квартиры в кирпичном доме больше аналогичной в панельном в среднем на 192 долл. США/кв.м, или в 1,3 раза.

Изменение средних цен в зависимости от материала в октябре–ноябре 2008 г. по г. Ташкенту (долл. США/кв.м)

В квартирах категории «А», расположенных в кирпичных домах, средняя цена за кв.м составила 1 162 долл. США, а в панельных – 942 долл. США. Разница между квартирами в кирпичных и панельных домах внутри данной категории составляет в среднем 220 долл. США/кв.м. Для категории «В» данный показатель равен 131 долл. США/кв.м. Наиболее сильно различаются цены между кирпичными домами категорий «А» и «В», разница которых составляет 283 долл. США/кв.м.

Средняя цена предложения квартир в октябре–ноябре 2008 г. в зависимости от категории жилья и материала (долл. США/кв.м)